Лук

Заключение предварительного договора долевого участия. Предварительный договор купли-продажи

15.04.2024

Долевое участие в строительной сфере нацелено на предоставление возможностей за небольшие затраты стать обладателем жилой площади.

Каковы особенности ПДДУ

Предварительный договор долевого участия в строительстве, нюансом которого является намерение о подписании в дальнейшем основного соглашения, не проходит процесс регистрации в специально уполномоченных на это органах, так как не выражает материальных обязательств о возведении и передаче квартиры приобретателю.

Считается, что он не является по сути процедурой по передаче права собственности на жилое пространство.

Учитывая это, возможны случаи неоднократных продаж одной и той же недвижимости, отсутствие гарантии добросовестности застройщика, а также наличии всех разрешительных документов для постройки жилья.

Тогда как ДДУ обязательны для в службе Росреестра и оберегают покупателей от случаев недобросовестного исполнения обязательств. Её сотрудники осуществляют экспертизу документов, их соответствие законодательным требованиям, устанавливают законность их получения.

О долевом строительстве и предварительном договоре купли-продажи, можно посмотреть на видео:

Законность заключения предварительного ДДУ

А теперь о главном. Положениями закона ФЗ-214 предоставляются правовые гарантии сторонам долевого участия, в частности:

  • Обязательная процедура договора.
  • Залоговое право на недостроенный жилой объект и землю под ним.
  • Поручительство банковского учреждения.
  • Открытость для изучения проектной и финансовой отчетности девелопера.

Обязанностями застройщика становится привлечение материальных средств только на основании договора, прошедшего регистрационный процесс, которые могут иметь лишь целевое использование, раскрытие бухгалтерской информации и обязательное осуществление аудиторами проверки организации каждый год.

Возможность привлечения капиталов дольщиков у строительной компании появляется только при получении разрешения на возведение здания в порядке, определяемом действующим , ознакомления со строительной документацией и приобретением права на территорию под застройку.

К тому же, средства граждан могут привлекаться только после подписания договоров долевого участия. Кстати, если дольщик все же был вынужден внести некоторую сумму по предварительному ДДУ, у него есть право на обращение в суд для признания документа недействующим.

При этом, строительная компания будет подвергнута наложению взыскания и выплате штрафных санкций в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Такие ограничения толкают застройщиков на построение схем, дающих возможность не соблюдать законодательства, заключая различные виды соглашений, не представляющих возможность для передачи недвижимого имущества.

Обязанность, устанавливаемая гражданским кодексом для участвующих в предварительном договоре понуждает их заключить в дальнейшем основной с передачей имущества, выполнением работы либо оказанием услуги на условиях, предусмотренных ранее.

На основании положений статьи 429 ГК РФ, в нем должна содержаться , точно идентифицирующая предмет и другие существенные требования ДДУ, о которых упоминалось ранее.

Удостоверение соглашения состоялось при достижении договоренностей в подлежащих случаях форме по существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Под ними подразумеваются:

  • Данные о предмете договорных обязательств.
  • Основания, являющиеся необходимыми для таких договоренностей.
  • Все случаи, по которым могут быть достигнуты договоренности по обращению одного из участников.

Учитывая это, при отсутствии соглашения по одному из условий предварительный ДДУ считается незаключенным. А его не заключение не влечет для участников выполнения никаких обязательств. Складывающаяся ситуация несет риски в виде лишения возможности для дольщиков права приобретение .

Нужно отдавать себе отчет, что отдавая деньги по таким видам договоров покупатели ограничивают себя в правах на их возврат при возникновении конфликтной ситуации. Судами не удовлетворяются требования о принуждении застройщика заключить ДДУ, так как предварительный не содержит условий по существу и отсутствуют основания для исполнения обязательств.

При этом, существует возможность для возврата материальных вложений — это взыскать их в виде неосновательного обогащения. Их возврат налагает на застройщика ответственность за использование чужих денежных средств, что означает для него выплату процентов.

Если дольщик – это физическое лицо, девелопер вынужден будет не только компенсировать потраченную сумму, но выплатить удвоенные проценты и возместить нанесенный ущерб.

Несоблюдение сроков подписания основного договора ДУ

Гражданское законодательство устанавливает обязанность определить срок для заключения постоянных договоренностей. Но очень часто застройщик находит массу объяснений, почему им предлагается предварительный договор и именно сейчас он не может заключить с дольщиком соглашение о ДДУ. И, как правило, такие доводы излагаются в устной форме.

Между тем, наступающие последствия могут оказаться ужасающими. Пункт 6 ст.429 ГК предусматривает прекращение обязательств по ПДДУ, если не соблюден , определенный для подписания основного документа или какой-либо из участников не сделает другой стороне предложение о составлении такового.

Таким образом, обязательства строительной компании могут дальше не исполняться, а материальное обеспечение, внесенное в виде аванса или другого вида платежа, дольщику могут не вернуться. И, кстати, перспективы её взыскания в этом случае отсутствуют.

Несостоятельность застройщика


Ещё одной, весьма распространенной проблемной ситуацией, может стать банкротство строительной организации, с которой приобретатель подписал предварительный ДДУ.

Внеся сумму предоплаты, существует вероятность не только не обрести жилую площадь, но и проститься с деньгами.

Учитывая, что компанией — подписантом ДДУ не предоставляется гарантированное исполнение обязанностей по договору, так как такие отношения не попадают под действие норм ФЗ-214.

Складывающиеся прекращают взаимоотношения покупающей и продающей стороны без компенсации внесенных сумм.

Споры по указанным ситуациям решаются судом в пользу приобретателей, так как любые соглашения, предполагающие продажу жилья, должны характеризоваться как действующие, действительными и нести обязанность девелоперов отдавать жилые площади при различных обстоятельствах.

Конечно, предварительный ДДУ весьма привлекателен для потенциального покупателя жилой недвижимости, когда стоимость квартиры снижена существенно. Но хочется отметить, что защита прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от них самих.

В стране давно сложилась практика подписания различного рода юридических документов без необходимости проведения правовой экспертизы. А когда возникают конфликтные ситуации, пытаются их решить при помощи специалистов, которым для того, чтобы достичь желаемого результата требуется огромный опыт и высокая квалификация, а также приложение массы усилий по восстановлению нарушений.

Задайте свой вопрос в форму ниже

Купить новостройку (а точнее, стать соинвестором долевого строительства) можно разными способами и посредством разных договоров. Самый безопасный вариант — договор купли-продажи, но он возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность застройщика. Разумеется, цена на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Переходят на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на этапе котлована, вместе с сопутствующими рисками. О рисках мы рассказали в , теперь рассмотрим основные существующие схемы оформления новостроек.

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) — самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. В ДДУ обязательно указывается сам объект, цена и, что самое важное, сроки строительства, а также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). Это как гарантийный срок при покупке телевизора: в течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.

Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов — обратиться в суд с требованием о взыскании штрафа. По опыту очевидцев при задержке на полгода и более в Московском регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000-300 000 руб.

Если застройщик продает квартиры по ДДУ — значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых — отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги. И возвращает.

При всех своих достоинствах ДДУ имеет и недостатки. Этот договор может быть опасен для самого застройщика. Рассмотрим худший случай. Несколько инициативных граждан, поддавшись панике (не исключено, что хорошо организованной конкурентами), могут одновременно потребовать расторжения ДДУ и возврата денег. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Все это приводит к финансовым проблемам у застройщика и как следствие — к приостановке строительства, ну а дальше проблемы нарастают как снежный ком. Суд — процедура наблюдения — внешнее управление — конкурсное производство — продажа объекта на торгах. Классическая структура банкротства, которая так полюбилась российским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии считаются удовлетворенными. Ну а рейдерам достается дом с высокой степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются заново. Эта ситуация больше распространена в российских регионах, но и в Москве вполне возможна.

Еще один минус ДДУ — более высокая себестоимость проекта и в итоге более высокая стоимость квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект... А деньги нужны уже сейчас. Выход — либо брать дорогостоящие кредиты, либо продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется предварительный договор долевого участия.

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

Обиходное название — «договор бронирования». Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть — «в обеспечение исполнения»). На практике все или почти все эти условия застройщиками нарушаются.

Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор — рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.

Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир — необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена — начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.

Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но продажи по ней еще не открылись, идите в офис продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в этом случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» или если компания не ведет предварительных продаж.

Договор переуступки

Одно частное лицо приобрело квартиру по ДДУ и теперь перепродает ее другому лицу. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Как правило, переуступают квартиры частные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.

Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5-10% от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевых предложений по переуступке много — скорее всего, у проекта большие проблемы и инвесторы «бегут с корабля».

Квартиры по переуступке интересны покупателю, если цена выгодна или подобных квартир у застройщика уже не осталось. Риски в данном случае такие же, как и при заключении ДДУ, то есть минимальные. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы расскажем ниже: ПДКП, ЖСК. Опять же риски — такие же, что и при заключении аналогичного договора с застройщиком.

Совет. Если вас заинтересовала новостройка, после изучения сайта и посещения офиса продаж поищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обычные квартиры на вторичном рынке, а также на сайте и форумах самого проекта. Выберите наиболее выгодный для вас вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.

Договор займа, вексель

Уже довольно редкая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Субподрядчик пытается реализовать квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование).

После окончания строительства покупатель предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А дальше все на усмотрение застройщика. Захочет — передаст квартиру, не захочет — выплатит по векселю указанную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на треть и больше, зачем терять деньги? Гораздо выгоднее продать за реальную рыночную цену. А незадачливый «покупатель» оказывается всего лишь «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, пять красных флажков.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП — затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта » дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом... Есть и риски двойных продаж, в общем — два красных флажка.

По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (домана ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!

Сергей Тихоненко

Комментировать статью "Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая"

Еще по теме "Предварительный договор долевого участия в строительстве":

Не здесь-у юриста необходимо проконсультироваться. Есть у вас шанс, есть!!!

Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Если застройщик продает квартиры по ДДУ - значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. Суд - процедура наблюдения - внешнее управление - конкурсное производство...

подскажите, пожалуйста, в 2016 году внесена оплата за квартиру - заключен договор ДДУ, т.е. дом еще не сдан в эксплуатацию. или внесение денег по ДДУ - это не покупка жилья? а что делать в таком случае? можно ли получить налоговый вычет с учетом года внесения денег по...

Речь идет об обманутых дольщиках, подмосковье, ситуация тяжелейшая, местные власти людей я б не стала ничего публиковать. Мы же не можем всерьез полагать, что после этой Обманутые дольщики - это не те люди, которые играли в...

Договор долевого участия. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома? Запуталась с налоговвым вычетом. ДДУ - будет ли налоговый вычет. имущественный вычет по квартире в...

Как не стать обманутым дольщиком. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять-десять лет, и просвета не видно. Как показывает практика, среди обманутых дольщиков есть и более обеспеченные люди. Один из таких примеров...

строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого По преддоговорам не давали вычет. По договору ЖСК не знаю - Вам нужно узнать в самой налоговой.

Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. Искали на вторичке, вдруг подвернулся вариант в новостройке по договору долевого участия, времени на изучения вопроса почти нет.

Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. И самая распространенная из них - обманутые дольщики. Казалось бы, об этой проблеме столько написано и сколько рассказано, что вопрос в принципе должен исчезнуть.

Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Если застройщик продает квартиры по ДДУ - значит, он имеет полный Плохого тут не так мало, начиная от усложнения процесса проведения сделок с долями и заканчивая увеличенной платой за проведение сделки.

Цена договора (взнос Участника в долевое строительство) составляет сумму в размере 10 рублей 00 копеек. 3.2. Цена настоящего договора является не окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ в порядке, определенном п. 3.4. и 3.5.

Договор долевого участия (ДДУ) - самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. Раздел: Юристы (если по договору о долевом участии площадь квартиры оказалась больше чем в договоре). см) м2. (план...

Договор не о долевом инвестировании, а некий Предварительный договор. Согласна, мои родители покупали квартиру на стадии строительства по договору переуступки прав требования. А по сути - схемы работы агенств очень разные: и своднические на новострое, и...

Сложилась ситуация.. Хотим продать долю в квартире, но второй хозяин категорически против, он считает что вся квартира его единоличная, и никто не имеет права в этой квартире что то продавать... Покупать долю он тоже не будет,у него нет денег. Подписывать отказ от покупки он...

В марте 2008 заключили предварительный договор долевого участия в строительстве квартиры, все деньги сразу заплатили. Основной договор был заключен уже в ноябре 2008, в котором сдача дома была указана на 4 кв. 2009 г. В этот срок сдать дом не успевали и...

Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному...

В производстве одного из районных судов г. Москвы находится гражданское дело о вселении и определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности. Дело рядовое и, в принципе, не заслуживающее особого внимания, если бы не одно обстоятельство.

Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Схемы оформления участия в долевом строительстве. ...в налоговый орган.... договор участия в долевом. строительстве и передаточный акт или иной документ о Чтобы визит в агентство недвижимости не принес...

Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая. Есть и риски двойных продаж, в общем - два красных флажка. По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 « обманутых дольщиков » (домана ИЖС в статистику не вошли).

Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома?

Как известно, изобретение нового замка лишь стимулирует преступников на изобретение отмычек. Подобная аналогия применима и к отечественным правовым нормам: принятие любого правила рождает, казалось бы, законные способы его «обойти». В этом смысле не являются исключением и нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка, либо наличие поручительства банка, возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика. Правам участника долевого строительства соответствуют обязанности застройщика, к числу которых относятся: привлечение денежных средств лишь на основании заключенного (зарегистрированного) договора, целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство), обязанность раскрытия финансовой и бухгалтерской информации, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.

Подобные ограничения обусловливают стремление застройщиков к изобретению схем, «освобождающих» их от соблюдения норм Закона № 214-ФЗ. В немалой степени реализации схем, изобретаемых застройщиками, способствует недостаток правовой информации в рассматриваемой сфере. Согласно результатам социологического опроса, опубликованного в журнале Жилищное право (2010 год, № 4), на вопрос «Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», 79,8 % респондентов ответили, что впервые услышали о таком законе, и лишь 20,2% участников опроса сообщили, что знают или что-то слышали о его существовании.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок. При этом в силу ч.2 ст. 3 Закона денежные средства граждан для строительства имеет право привлекать только застройщик и только на основании договоров долевого участия в строительстве.

Присущее отечественным застройщикам стремление упростить и оптимизировать схему привлечения долевых средств, предусмотренную Законом № 214-ФЗ привело к появлению «серых» схем участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитают привлекать денежные средства на основании инвестиционных договоров, предварительных договоров долевого участия или купли-продажи, договоров о резервировании квартир.

Именно такие договоры прокурор Ростовской области В.А.Кузнецов назвал «сомнительными», сообщив на пресс-конференции, состоявшейся 19.05.2010 г. в информационном агентстве «Интерфакс», что «Вызывает озабоченность тот факт, что при широком освещении данной проблемы люди продолжают вкладывать свои денежные средства в обход закона. При этом граждане, отдающие свои денежные средства строительным организациям по сомнительным договорам, не интересуются о наличии у застройщиков прав на земельные участки, разрешений на строительство». (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Подобная озабоченность полностью подтверждается социологическими исследованиями. Так, на вопрос: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке и Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?», 56,7% респондентов сообщили, что купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Для 16,4% участников исследования оказалась важна сумма, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре. 2,9% опрошенных выбрали вариант приобретения без Закона № 214-ФЗ и 24% затруднились с ответом. ("Жилищное право", 2010, № 4)

Руководитель рабочей группы президиума генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы Александр Хинштейн видит в подобной ситуации гораздо более серьезные последствия. По его словам, «…нормальный в целом закон о долевом строительстве не работает на практике. Сегодня, к сожалению, многие застройщики обходят закон, и это может послужить основой для нового кризиса в долевом строительстве».

В настоящей статье будут рассмотрены возможные последствия заключения предварительных договоров участия в строительстве, поскольку, согласно наблюдениям, сформированным в практике работы Агентства правовых защиты «ДОЛЬЩИК», заключение именно таких договоров является наиболее распространенной схемой привлечения денежных средств.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема «порока содержания» предварительного договора. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве). Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей. Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.

Как правило, в подобном случае дольщики, внесшие денежные средства застройщику, обращаются с исками о понуждении застройщика к заключению основного договора участия в долевом строительстве, несмотря на отсутствие перспективы удовлетворения исковых требований. Примером тому может служить Постановление ФАС СКО от 29.10.2009 года по делу № А32-19165/2008, согласно которому суд кассационной инстанции, не усмотрев в предварительном договоре существенных условий, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. В дальнейшем, как видно из определения ВАС РФ от 03.03.2010 г. № ВАС-2115/10, коллегия судей не нашла оснований для пересмотра указанного Постановления в порядке надзора.

При такой ситуации единственно возможным выходом для дольщика, внесшего денежные средства, является взыскание денежных средств с застройщика в качестве неосновательного обогащения. Как правило, взыскание денежных средств сопровождается привлечением застройщика к ответственности за пользование чужими денежными средствами. При этом дольщик получает сверх внесенной суммы от застройщика проценты в размере, соответствующем ставке рефинансирования. Если дольщиком является гражданин и при этом удается доказать, что денежные средства привлекались застройщиком для целей строительства, то застройщик сверх полученной от гражданина суммы согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ обязан уплатить проценты от этих средств в двойном размере и возместить сверх процентов причиненные убытки. Однако низкая ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ, а также сложность в доказывании истинного размера убытков (в случае, если целевой характер использования денежных средств будет установлен), как правило, не соответствуют ожиданиям дольщиков.

2. Еще одной проблемой использования схемы предварительного договора является нарушение срока заключения основного договора. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обычным объяснением застройщика, предлагающего дольщику заключение предварительного договора, является временное отсутствие какой-либо документации, необходимой для заключения основного договора, сложности в согласовании проекта различными инстанциями или необоснованное нарушение сроков административными органами. Подобные отговорки используются застройщиками также и для обоснования невозможности заключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный в предварительном договоре. Иногда дольщикам, обращающимся за заключением основного договора, сообщается об отсутствии единоличного исполнительного органа, способного подписать основной договор («директор сейчас в отъезде»). Как правило, такие объяснения приводятся устно и документально не фиксируются. При этом застройщик ведёт какую-то деятельность на стройплощадке, и это тоже помогает убедить дольщика подождать с заключением договора.

Между тем последствия незаключения основного договора определены п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ: «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор участия в долевом строительстве не будет заключен, то обязательство застройщика по его заключению прекращается. При этом в зависимости от правовой конструкции, использованной в предварительном договоре для обоснования внесения дольщиком суммы (обеспечения, аванса, гарантийного взноса и пр.), в худшем случае дольщик может лишиться ранее внесенной застройщику денежной суммы даже без реальных перспектив ее взыскания с застройщика.

3. Не менее распространенной проблемой, с которой сталкиваются дольщики, заключившие предварительные договоры, является несостоятельность застройщика. При этом дольщики, внесшие денежные средства по предварительным договорам, порой лишаются возможности не только получить квартиру, но и возвратить сумму, внесенную застройщику. Причиной тому является отсутствие каких-либо гарантий исполнения застройщиком своих обязательств, поскольку на отношения, в которые вступают стороны по предварительному договору долевого участия в строительстве, не распространяются нормы Закона № 214-ФЗ о залоге в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, либо поручительстве банка. При таких обстоятельствах отношения дольщиков с застройщиком прекращаются в связи с банкротством последнего, и зачастую без возмещения внесенных денежных средств.

По информации, представленной прокурором Ростовской области В.А.Кузнецовым на упомянутой пресс-конференции 19.05.2010 г., в настоящее время на территории области имеется около 30 проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства дольщиков. При этом, согласно приведенной статистике, в Ростовской области были нарушены права около 2500 дольщиков.

Представляется, что обеспечение прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от их готовности защитить свои права. Как повелось в России, для осознания необходимости правовой экспертизы документов, подписываемых дольщиками, и для оценки рисков внесения денежных средств застройщику участники долевого строительства дожидаются, пока «грянет гром», после чего обращаются к специалистам. В такой ситуации достижение желаемого результата требует не только опыта и квалификации, но и невероятных усилий для восстановления нарушенных прав дольщика. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и помогает дольщикам защищать свои права.

Часто стороны того или иного правоотношения стремятся максимально их стабилизировать, с тем чтобы предоставить большую защиту своим интересам как можно раньше. По этой причине часто заключается называемый предварительный договор. Среди его разновидностей встречается и предварительный договор долевого участия в строительстве. Оговоримся, что заключение предварительных договоров, договоров долевого участия в строительстве содержит множество «подводных камней», и на практике обойти их без затруднений удается не всегда. Отмечая особую социальную значимость правоотношений в этой сфере, законодатель издал специальный закон N 214-ФЗ, которым они и регулируются. Стоит отметить, что заключенный предварительный договор долевого участий в строительстве может нести для лица, желающего приобрести таким образом квартиру, определенные риски. По этому договору лицо-застройщик берет на себя обязательство заключить в будущем основной договор долевого участия в строительстве, а не передать квартиру. Таким образом, основанием для возникновения прав собственности на строящееся жилье этот документ не дает. Предварительный договор долевого участия является интересным вариантом для застройщика, и возможно, позволит приобрести жилье по более выгодным условиям. Образец договора предварительного долевого участия можно получить у застройщика, можно и скачать в Интернете. Но также вы можете воспользоваться функционалом нашего сервиса, который позволит вам учесть все важные нюансы и подготовить договор самостоятельно. Все, что нужно сделать, это ответить на вопросы опросного листа, внести в поля ввода соответствующие значения, распечатать документ и предоставить его на подпись сторонам.

Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  2. технический ПДДУ;
  3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика. Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу. Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика. Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.
В ДДУ указывается:

  • количество комнат в квартире;
  • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
  • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
  • этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

  1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.

    2. В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров. Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры. Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

  2. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
  3. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
  4. сведения о страховании объекта строительства;
  5. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.